Ketentuan Tarif dan Cara Menghitung PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

Tarif dan Cara Menghitung PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri - Terimakasih saya ucapkan sebelumnya atas kunjungannya pada Blog Mas Fathur. Pada kesempatan kali ini kami akan membahas mengenai ketentuan tentang tarif dan tata cara menghitung Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri atau sering kita sebut sebagai PPN KMS.

Topik tentang ketentuan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri dipilih karena inilah yang sering terjadi pada kita. Sebagai contoh pada saat kita ingin memiliki rumah baru, gudang baru atau mendirikan bangunan baru maka seharusnya kita tidak hanya berfikir tentang biaya dan cara membangunnya saja, tetapi juga perlu kita ketahui aspek perpajakannya. Adakah pajak yang terutang pada saat kita membangun rumah, gudang, toko atau bangunan baru itu?. Nah, berdasarkan ketentuan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ternyata atas kegiatan membangun sendiri terutang Pajak Pertambahan Nilai yang sering disebut dengan PPN KMS atau PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri.
Baca juga: Subjek PPN, Pengertian dan Batasan Pengusaha Kena Pajak.

Sebenarnya apa itu PPN KMS? dan bagaimana pula ketentuannya?. Melalui artikel ini akan kami sampaikan beberapa ketentuan tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri, Tarif dan Cara Menghitung PPN KMS. Semoga bermanfaat.
Ketentuan Tarif dan Cara Menghitung PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)
Ilustrasi PPN KMS

Apa Itu PPN KMS dan Mengapa Terutang PPN KMS?

Dasar hukum PPN KMS adalah Undang-undang PPN Nomor 42 Tahun 2009 Pasal 16C yang berbunyi sebagai berikut:
Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.
Selanjutnya berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan nomor PMK-163/PMK.03/2012 disebutkan bahwa atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan oleh orang pribadi maupun badan terutang Pajak Pertambahan Nilai. Pada Pasal 2 ayat 3 disebutkan pengertian kegiatan membangun sendiri yang dimaksud yaitu:
Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Sebagai contoh apabila anda adalah seorang karyawan sedang membangun rumah dan tidak melalui pihak ketiga dengan luas 300 m2 maka atas kegiatan tersebut termasuk dalam pengertian kegiatan membangun sendiri karena pekerjaan anda adalah karyawan.

Mengapa atas kegiatan membangun sendiri terutang Pajak Pertambahan Nilai? Padahal kita membangun bangunan di tanah milik sendiri dan uang yang kita gunakan juga uang kita sendiri, mengapa harus membayar PPN KMS?.

Apabila dijawab bahwa atas kegiatan membangun sendiri terutang Pajak Pertambahan Nilai karena sudah diamanatkan di dalam Undang-undang Pajak Pertambahan Nilai dan Peraturan Menteri Keuangan seperti telah disebutkan diatas, maka walaupun jawabannya benar tetapi kurang memuaskan yah?

Jadi menurut kami Pajak Pertambahan Nilai terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri adalah untuk memberikan rasa keadilan atau memberikan perlakuan yang sama antara pengusaha real estate/kontraktor dengan pihak yang membangun sendiri sehingga atas kegiatan membangun tersebut sama-sama terutang Pajak Pertambahan Nilai.

Sedangkan bangunan yang dimaksud dalam ketentuan PPN KMS ini berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:
  1. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
  2. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
  3. luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi)

Saat Terutang PPN KMS

Saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun dan tempat Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.

Apabila anda sudah memiliki rencana anggaran dan Ijin Mendirikan Bangunan dengan luas lebih dari 200m2 dan dikerjakan sendiri tidak melalui pihak ketiga atau jasa konstruksi maka sudah pasti terutang PPN KMS. Namun berbeda jika melakukan pembangunan secara bertahap. Misalnya pada tahun pertama anda sudah membangun dengan luas 150m2, maka pada tahap ini kelihatannya anda tidak terutang PPN KMS. Tetapi ketika pembangunan tersebut dilanjutkan pada tahun berikutnya dengan luas 100m2 lagi maka jumlah total bangunan menjadi 350m2 maka atas kegiatan membangun sendiri tersebut terutang PPN KMS.

Tarif dan Cara Menghitung PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

Tarif yang digunakan sebenarnya sama dengan tarif PPN pada umumnya karena tarif PPN sifatnya tunggal yaitu sebesar 10%, yang berbeda hanya pada Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Untuk menghitung PPN KMS maka DPP yang digunakan adalah 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Jadi untuk menghitung PPN KMS caranya adalah:
10% x 20% x jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Dengan kata lain tarif efektif untuk Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri adalah 2% dari total biaya mengacu pada rumus di atas.

Contoh Perhitungan PPN KMS

Soal: Andi membangun sendiri sebuah bangunan dua lantai, lantai pertama luasnya 150m2 dan lantai kedua 50m2. Bangunan tersebut diperkirakan selesai selama 3 bulan dengan total biaya sebesar Rp. 250.000.000,00. Berapakah total PPN KMS yang terutang?

Jawab: karena total bangunan tersebut sama dengan 200m2 maka atas kegiatan membangun sendiri tersebut terutang PPN KMS dengan perhitungan 10% x 20% x Rp. 250.000.000,00 = Rp. 5.000.000,00.

PPN KMS dibayarkan dengan menggunakan kode Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri dengan kode 411211 - 103. Sebagai informasi mulai 1 Juli 2016 semua pembayaran pajak harus menggunakan kode billing. Silakan dibaca cara mendapatkan kode billing pada artikel kami sebelumnya.

Demikianlah penjelasan kami sekilas tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri semoga bermanfaat. Masih ada yang kurang dari artikel ini yaitu tentang cara membayar dan melaporkan PPN KMS baik bagi PKP maupun Non PKP. Semoga kami dapat membuatnya pada artikel selanjutnya. Terimakasih.

Baca artikel kami yang lain: Panduan Pendaftaran E-billing Pembayaran Pajak Secara Elektronik.

25 Responses to "Ketentuan Tarif dan Cara Menghitung PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)"

  1. Tolong tanya pak.
    Apakah pembayaran PPN KMS dengan dengan kode billing setelah selesai dibayar ke bank persepsi, masih perlu melaporkan ke KPP.
    Terima kasih atas kesediaannya menjawab.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Betul pak danile carlo.. Pembayaran tersebut juga harus dilaporkan ke KPP sesuai dengan lokasi objek KMS.

      Cara melaporkannya dengan menggunakan Formulir SPT Masa PPN 1111. Dibagian Induk terdapat kolom untuk melaporkan nilai pembayaran KMS.

      Semoga membantu.

      Hapus
  2. Setelah membayar PPN KMS, apakah masih harus melapor ke KPP ? . Terima kasih.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Terima kasih bapak Fathur Rokhman atas jawabannya. Sangat membantu.

      Hapus
    2. Selamat siang.
      Maaf pak Fathur Rokhman, untuk penegasan saya ini cuma WPOP non PKP, yg membangun rumah diatas 200 meter, dan bukan sebagai PKP.
      Saya lihat Formulir SPT masa PPN 1111 itu untuk Wajib pajak PKP.
      Pertanyaannya:
      Apakah benar bila pajak KMS untuk non PKP cukup melaporkan SSP yg sudah disetor saja ke KPP dan tidak perlu mengisi SPT masa PPN 1111 ,karena katanya itu khusus PPN atas PKP ?
      Terima kasi atas bantuannya.

      Hapus
    3. Benar sekali pak danile carlo...
      Jika PKP maka wajib melaporkan pembayaran KMS menggunakan formulir SPT Masa PPN.

      Sedangkan apabila bukan PKP maka hanya melaporkan dengan menggunakan SSP saja.

      Hapus
  3. Apabila rmh uda ikut TA hrs byr KMS lg Pak?? Tq

    BalasHapus
    Balasan
    1. TA (Tax amnesty) adalah kebijakan pemerintah yang berarti pengampunan pajak baik PPh maupun PPN dengan cara membayar uang tebusan dan menyampaikan seluruh harta yang sebelumnya belum dilaporkan dalam SPT Tahunan terakhir.

      Apabila sudah mengikuti Tax Amnesty dan sudah mendapatkan surat keterangan dari DJP bahwa TA telah diterima maka seluruh pajak yang seharusnya terutang diampuni.

      Hapus
  4. Apabila KMS dilakukan secara bertahap berdasarkan progress pekerjaan dalam satu bulanan, apakah kita bisa melakukan pembayaran atau pelaporan PPN KMS setiap bulan, atau nanti saja jika bangunannya sudah selesai?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Bisa sekali mas Amar... dibayar berdasarkan total biaya per bulan.

      Hapus
  5. Apakah KMS dapat dilaporkan sesuai dengan hasil progress bulanan atau nanti saja sekaligus jika KMS sudah selesai?

    BalasHapus
  6. Apabila bangunan < 200m harus tetap membayar PPN KMS?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Yang terutang KMS adalah kegiatan membangun sendiri dengan luas bangunan paling sedikit 200m2. Kalau luasnya dibawah 200m2 belum terutang KMS. Apabila cara membangunnya dilakukan bertahap maka luas 200m2 adalah luas total setelah sumua tahap selesai.

      Hapus
  7. aneh ya kebanyakan bayar pajak. jadi pusing... berak juga nanti bayar pajak. eh sudah bayar ya.....
    luas 200m2, tapi dicontoh luas 150m2 tapi tahun berikutnya menaikan bangunan menjadi 2 lantai dengan luas 50m2 total menjadi 200m2 jdi kena pajak. berarti pajak berkaitan dengan luas bangunan keseluruhan berarti bukan m2 tapi m3 saja. lantai diatas rumah juga disebut pinter-pinter ternyata orang" era presiden dahulu.
    ya udah enakan ngontrak saja seperti saya.

    kalau membangun lagi setelh 3 tahun apa juga kena ppn kms pak?.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Dicontoh di atas adalah jika anda sudah berencana artinya sudah ada anggaran dan IMB nya namun karena selesainya dalam dua tahun maka dikenakan PPN KMS walaupun pada tahun pertama realisasi pembangunannya belum sampai 200m2.

      Hapus
  8. Mau tanya pak, apa dasar dari ppn kms ini, maksudnya apabila membangun rumah tapi belum punya imb apa di kenakan ppn kms atau tidak atau seperti apa teknisnya, terima kasih sebelumnya atas jawabannya. Iwan

    BalasHapus
    Balasan
    1. Dasar PPN KMS adalah adanya kegiatan membangun yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang kegiatan usahanya bukan bidang bangun-membangun. (Monggo dibaca pengertian PPN KMS di atas)

      Sedangkan IMB hanya dokumen pendukung untuk menghitung besarnya DPP (Dasar Pengenaan Pajak) PPN KMS.

      Pada prakteknya selain dari IMB biasanya di masing-masing kantor pajak ada petugas penilai yang dapat menghitung berapa nilai suatu bangunan. Jadi tidak semata-mata dari IMB.

      Hapus
  9. Mohon dibantu Mas FATHUR ROKHMAN
    saya adalah WPOP dengan pekerjaan mandiri di bidang swasta jasa perbaikan peralatan Elektronik dengan pendapatan < 4jt/bln dan belum berkeluarga , dikarenakan kurangnya
    informasi dan sosialisasi tentang PPN KMS, ketika pengurusan IMB yang dibayarkan sesuai tagihan yang diberikan oleh petugas kantor perijinan Pemda (KMS tidak dihitung), sehingga hal ini menjadi beban fikiran saya ketika adanya himbauan untuk KMS ini.
    Tahun 2013 Saya telah mendapatkan IMB RUKO dengan Luas 300m² ,dan bangunan di kerjakan secara bertahap, untuk Tahap (I) Pertama baru selesai
    adalah 160m² dan belum dilanjutkan dikarenakan kondisi ekonomi tidak memungkinkan (biaya bangun RUKO dari pengajuan Kredit Bank, angunan SHM ), dilihat dari Tahun pekerjaan 2013 dan sekarang ini tahun 2017
    (terhenti pekerjaan 4 tahun dari Tahap pertama, Lebih dari 2 tahun dari Tenggang waktu antar tahapan), apakah KMS tetap dikenakan atau di bebaskan karena bangunan yang
    baru selesai 120m² , terimakasih sebelumnya mas Fathur Rokhman.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Terimakasih atas kunjungan dan pertanyaannya.

      Atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan oleh Mas Ahmat tidak terutang PPN KMS dengan alasan realisasi pembangunan baru 160m2 dan terhenti sampai dengan 4 tahun.

      Jangka waktu 2 (dua) tahun itu mengacu pada realisasi kegiatan membangun sendiri tersebut bukan mengacu kepada dokumen IMB.

      Pada penjelasan saya sebelumnya untuk pertanyaan Commvizaesa saya sampaikan bahwa dokumen IMB hanya berfungsi sebagai bukti pendukung saja, sementara PPN KMS mengacu pada realisasi/fakta kegiatan membangun sendiri.

      Demikian semoga penjelasannya memuaskan, jika memerlukan penjelasan lebih mohon ditanyakan kembali.

      Hapus
    2. Saya karyawan, saya membangun 100% dari uang gaji yang sudah kena PPH, saya membeli material di toko bangunan swalayan yang pasti harga sudah include ppn, saya makan di restauran juga kena pajak. ini saya banguna pakai duit sendiri ditinggali sendiri "bukan JUAL BELI" ya, kenapa masih kena PPN .... peraturan aneh... kalau minimum 200 harusnya progresif lah misal bangunan 300 meter dipotong 200 meter dulu jadi nilainya 1/3. biaya material tukang dll misal 800 juta jadi bayarnya 1/3 x 10% x (20% x 800 juta) ini baru adil namanya. mohon penjelasannya pak

      Hapus
  10. Kalau saya hendak membangun rumah tumbuh dg luas total 400 M2 (sesuai IMB), tetapi karena keterbatasan dana, pembangunannya dilakukan secara bertahap, tahun pertama (tahap-1) dibangun dulu seluas 200 M2, tahun ke-2 (tahap-2) dilanjutkan lagi seluas 100 M2 dan sisanya seluas 100 M2 baru diselesaikan pada tahun ke-3 (tahap-3). Pertanyaannya adalah : apakah saya terbebas dari PPN dan karena rumah yg saya bangun adalah rumah tumbuh yg dapat ditinggali walaupun pembangunannya belum selesai 100%, apakah rumah yg belum selesai dibangun 100% tersebut boleh saya tempati setelah tahap-1 selesai dibangun ?

    BalasHapus
  11. Saya hendak membangun rumah tumbuh dengan luas total 400 M2 (sesuai IMB). Rumah tumbuh ini akan saya bangun dalam 3 tahap. Tahap-1 dibangun pada tahun pertama dg luas 200 M2. Tahap-2 dilanjutkan lagi pada tahun ke-2 dg dibangun seluas 100 M2. Dan tahap-3 dibangun lagi sisanya seluas 100 M2 pada tahun ke-3. Karena pembangunannya lebih dari 2 Tahun, apakah berarti saya tidak perlu membayar PPN ? Dan karena rumah tsb adalah rumah tumbuh, apakah saya boleh menempati rumah tsb semenjak tahap-1 selesai, atau saya harus menunggu sampai seluruhnya selesai baru boleh menempatinya ?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Terimakasih atas kunjungan dan pertanyaannya pak...
      Mungkin yang bapak masih ragu adalah tenggang waktu 2 tahun itu yah?
      Maksud dari tenggang waktu 2 tahun tersebut bisa digambarkan bila bapak membangun rumah misalnya tahun pertama sudah selesai 200m2 kemudian berhenti dua tahun tidak ada pembangunan. Kemudian di tahun ke empat melanjutkan pembangunan itu 100m2 kemudian berhenti lagi lebih dari dua tahun. Maka yang dikenakan PPN hanya pembangunan di tahun pertama, karena antara proses pembangunan kedua dan ketiga semuanya ada tenggang waktu lebih dari dua tahun.

      kalau kasus yang bapak sampaikan karena sudah jelas pembangunan dalam tiga tahap dalam 3 tahun ,maka atas kegiatan membangun sendiri tersebut terutang PPN.

      Semoga lebih jelas, jika ada yang masih kurang monggo ditanyakan kembali.

      Hapus
  12. mas fathur tolong di bantu permasalahan yang sedang saya hadapi.
    saya mengikuti tax amnesty aset berupa tanah dan bangunan berdasarkan imb tahun 2007. tetapi imb saya(2007) tidak sesuai dengan keadaan sesungguhnya, pada tahun 2017 terjadi perubahan imb penambahan sekitar 280m2 dan perubahan fungsi(untuk usaha)
    padahal pada tahun setelah 2007 sampai 2017 dan seterusnya saya tidak ada melakukan pembangunan sama sekali.
    bagaimana cara perhitungan ppn kms dari perubahan imb yang saya alami. karena saya tidak ada mengeluarkan biaya jadi binggung nominal pengali 2%nya.
    kalau tidak di laporkan ppn kms kan bisa repot kalau ada pemeriksaan dan juga repot kalau mau lapor tidak ada bukti biaya yang dikeluarkan.
    saya wp pribadi pkp dimana harus melaporkan ppn masa tiap bulan.

    tolong dibantu solusinya.
    terima kasih sebelumnya.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Terimakasih atas kunjungannya mas yudha.
      Gambaran saya pertama adalah aset berupa tanah dan/atau bangunan tersebut sudah diikutkan amnesty artinya atas asset tersebut sudah dinilai dengan harga wajar tahun 2015 (ketika menyampaikan SPH Tax Amnesty). Kemudian dari harga wajar asset tersebut telah dihitung uang tebusan dan sudah dibayarkan.

      Kedua bahwa Mas Yudha tidak melakukan pembangunan kembali hanya perubahan IMB saja.

      Dari dua hal itu saya berpendapat bahwa pak yudha tidak terutang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri karena nyata-nyata tidak ada kegiatan pembangunan. Apabila ada kesalahan penghitungan dan pelaporan pembayaran pajak untuk tahun 2015 kebelakang atas aset yang sudah diikutkan amnesty maka sudah dianggap clear tidak diungkit kembali.

      Hapus